マンション購入者が、ある種の政府保証付き住宅ローンに申し込むと、悪夢のようなシナリオが待ち受けています。
5戸以上のコンドミニアムを売却または購入する場合、住宅ローン大手のFannie MaeやFreddie Macから従来型の融資を受けることができなくなる可能性があります。
ファニーでは1月1日から、フレディでは2月28日から、住宅ローン大手がHOAの必須質問にメスを入れています。新しい質問では、コミュニティの構造的な状況や、規約違反の可能性があるかどうかを申請者に尋ねます。
これは、昨年6月24日にフロリダ州で起きた98人の死者を出した住宅用タワーの崩壊事故に続くものです。サーフサイドにあるChamplain Towersでは、長年にわたるメンテナンスの遅れにより、12階建てのビルが崩壊しました。
機関に徹底的に完全に答えてしまうと、金融機関はあなたの住宅ローン申請を拒否する可能性があります。(Reminder.) 住宅ローンの貸し手は、ローンに資金を供給し、それをファニーやフレディに売却することができます。
そうですね、簡単な修繕のための特別査定が必要なプロジェクトでも、金融機関は拒否するようになりました。このガイダンスは1月1日から実施されているため、今になってようやくその流れが見えてきました」と、ある住宅プロジェクト承認の専門家は語っていますが、彼は自分の会社のメディアスポークスマンではないため、名前は伏せています。近い将来、住宅市場全体が影響を受けるだろう。今のところ、大きな問題を抱えたプロジェクトにしか影響を与えていません。これまでのところ、大きな問題を抱えたプロジェクトにしか影響を与えていません。つまり、（プロジェクトが）法律に違反し、何百万ドルもの価値のある修理が行われた場合です。
これらの質問に正直に答えたり、あるいは推測で答えたりすると、不動産管理会社、理事会メンバー、検査員、エンジニア、協会などのHOA関係者に対する訴訟という形で、将来的に責任を負うことになります。
また、回答が不明瞭であったり、曖昧であったりして、質問に十分に答えられない場合は、購入や借り換えが失敗する可能性があります。
以下は、ファニーメイのフォーム1076マンションプロジェクト質問書（2021年12月発行、5ページから8ページに更新）に含まれる質問の一例です。
Q: HOAは、プロジェクトの建物の安全性、健全性、構造上の完全性または居住性に影響を与える欠陥があることを知っていますか？
私の意見です。経営陣が欠陥に気づかず、それに応じた対応をしていたのであれば、後日、このような災難が起こる可能性があることを知っていたはずです。
Q：将来、このような違反（安全性、健全性、構造的完全性、居住性に関する建築基準法や規制の違反など）が起こることを想定していますか？
私の答え：まだ採用されていない法律の一部が、この住宅の建物で新たな違反につながるかどうかをどうやって知ることができるのでしょうか？
このような怪しげな質問は、HOA紛争の世界に身を置く弁護士にとっては、宝くじに当たるようなものです。
なぜそれが重要なのか？アメリカでは、古いマンションが立ち並ぶ巨大なコミュニティがあり、その多くがファニーメイやフレディマックの住宅ローンで担保されています。
Community Associations Instituteによると、アメリカには156,000のコンドミニアム協会とコープがあり、27～32百万人のアメリカ人が住んでいます。
CAIの政府関係担当上級副社長であるドーン・バウマンは次のように述べています。「米国の住宅ローンの70％は、ファニーやフレディの支援を受けています。築30年以上のマンションが全体の6～7割を占めています。
ファニーメイが発表したリストには、マリーナ・デル・レイの「マリーナ・シティ・クラブ」を含む、カリフォルニア州の82件の「利用できない」マンションプロジェクトが含まれています。昨年の報告書では、カリフォルニア州で82件の「利用できない」マンションプロジェクトが挙げられており、その中には、8,000万ドルから1億4,000万ドルの修繕が必要なマリーナ・デル・レイの「マリーナ・シティ・クラブ」も含まれていました。ファニーメイにとって「利用できない」とは、その物件がファニーメイによる購入の対象とならないことを意味します。
ある住宅ローン会社の幹部によると、ファニーメイは金融機関を訪問する際に、これらの新しいマンションについて質問して回るそうです。そのため、Fannieがより多くの情報を集めることで、利用できない物件のリストが爆発的に増えても驚くことはありません。
公平を期すためにも、ファニー・アンド・フレディは、金融機関から住宅ローンを購入する前に、マンションの構造上のリスクをもっと徹底的に評価・検討する必要があります。また、住宅ローン会社は、予算の作成ができていないなどの理由で、マンション組合の資格を失うこともあります。
ファンやFred HOAのサーティフィケートの回答が原因でローンが拒否された場合、ノンギャランティー・ローンと呼ばれる方法で融資を受けることができる場合があります。この場合、通常のローンに比べて半値から1値程度高い金利を支払うことになります。また、ファニー条件よりも高い頭金や残余資金が必要になる場合もあります。
ただし、購入者には注意が必要です。また、このような無保証のマンション用住宅ローンを提供している非適格の住宅ローン業者も、融資の承認を得られない可能性があります。
例えば、カリフォルニア州に本社を置くLendSure社は、投資家がリスクを判断するためのコンドミニアムチェックリストを作成しました。LendSure社の共同創業者兼CEOのJoe Lydon氏によると、投資家の集中度（コンド Joe Lydon氏は、3つのチェックポイントがあると言います。投資家の集中度（マンション内に何件の賃貸物件があるか）、単一投資家（1社または複数社がマンションを所有しているか）、マンションに対する訴訟の有無など。
なぜメンテナンスがこんなにも遅れているのか？コンドミニアムのオーナーは、修繕や更新のためのHOA料金や特別料金の値上げに消極的な場合が多く、バウマン氏によると、コンドミニアムの検査には、ユニット数に応じて15,000ドルから50,000ドルの費用がかかるという。
Community Associations Instituteは、「事前調査と建物検査を義務付ける法案を提唱しています」とバウマンは言う。また、CAIは、Fann氏とFred氏に対し、新しいHOAの問題の多くに対応するための時間をHOAに与えるよう求めています。義務化された建築物の検査を強化するためには、5年は必要です。
Freddie Macの金利ニュース
30年固定金利は平均3.56％で、2020年3月以来の高金利で前週から11ベーシスポイント上昇、15年固定金利は平均2.79％で前週から17ベーシスポイント上昇、30年固定金利は平均3.56％で2020年3月以来の高金利で前週から11ベーシスポイント上昇しました。
Mortgage Bankers Associationの発表によると、住宅ローン申請件数は前々週から2.3％増加しました。
つまり、平均的な30年固定金利でコンフォーミングローン647,200ドルを借りたと仮定すると、昨年の支払額は今週の支払額2,928ドルよりも279ドル少なくなります。
現地では、FHAの30年ローンが3.125％、従来型の15年ローンが2.75％、従来型の30年ローンが3.5％、従来型の15年ローンの高額残高（$647,201～$970,800）が3.25％、従来型の30年ローンの高額残高が3.5％、ジャンボの30年固定が3.375％など、条件を満たした借り手はポイントなしで固定金利の住宅ローンを借りることができると思います。